南通购房小知识——法拍房的含义;购买法拍房的注意事项

法拍房是什么?购买法拍房的注意事项是什么?

01、“法拍房”顾名思义是法院拍卖的房子。

科学的解释是——法院拍卖房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

法拍房的两大“诱惑”：法拍房和普通的商品房相比对买家来说有两大诱惑。

诱惑一：价格相对来说比较低。“便宜”是法拍房较大的卖点。按拍卖程序来说，“法拍房”都是先由法院委托专门的评估机构，出具房屋的评估价，一般（也不一定）低于市场行情价;而同时，法院为了吸引更多竞价人参与，通常会设置一个比评估价更低的起拍价。

房产（不动产）按规定可以拍卖三次，而只要“流拍”一次，价格就会降到原来的八折，所以到了“三拍”，经过几次折扣，价格已经十分优惠（诱惑）了。

而如果三次均“流拍”，法院则会以更低的折扣进行“变卖”，届时价格会更低。

这种“超低”价格在现在这样的高房价大环境下，是较大的诱惑了。

诱惑二：不限购。目前全国铺开的限购政策，让很多人一夜之间失去了“房票”，同时也衍生了许多与“房票”相关的灰色利益行业，费用几千至上万不等;加上新政细则迭出，不断查漏补缺，所以，破解限购的方法也越来越少，越来越难;

而“法拍房”，则是为数不多的合法避开限购的渠道之一。目前除北京外，其余各大城市均未对“法拍房”实施限购。也就是说，购买法拍房，可以游离余政府的政策之外，不限购。

02 法拍房的“潜规则”

“法拍房”有几个潜规则是需要大家了解的：

1.房屋权属可能存在某种瑕疵，如未交齐土地出让金;

2.可能没有房产证（或暂未办理，或无法办理）;

3.可能未交清物业费、取暖费;

4.可能房屋里面带有租客等等情况;

5.参加竟拍后，一旦成交，是不能办理按揭贷款的，竟买人一般需要在很短的时间内一次性交齐全部款项。

购买法拍房的注意事项。

在一二线城市购房，除了有房屋限购政策还有遥不可及高额的房价。普通的工薪族要想在一二线城市定居，可以考虑法院拍卖的房子，因为这类房子一般不限购，并且价格比市价要优惠很多。那么购买此类房产需要注意哪些方面呢?

01、房屋产权属性

房产的属性主要包括土地的出让性质、使用年限、有没有办理过不动产证、税费缴纳有没有拖欠，有无抵押担保等。拍卖成功后，购房者除了要一次性全额向法院支付房款外，还要承担一些额外的费用，比如被拍卖房子的名下还有拖欠的物业费、水电费等，也需购房者一并承担的。

02、实地看房

请务必实地看方，详细了解竞拍房产情况。包括但不限于房产地理位置、房屋实际用途、房屋结构及附属设施、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等。

03、房屋占用情况

了解竞拍房产是空置状态还是有人占用，占用人是产权人，还是房屋租赁者，法院会不会帮忙腾房，如果有租约，租约什么时候到期?如果有租约的话，房子过户后租约仍要继续履行。

04、拍卖原因

被抵押或者没收房屋的，大多是因为债务人无法履行到期债务，导致被债权人起诉、查封抵押房产，最终被法院强制执行拍卖，很多一部分是由于投 资失败，资金链断链或者沾染高利贷跑路的，如果是普通做买卖失败，人品尚可还行，如果遇到流氓房主，可能会返回来闹事、找麻烦，就后患无穷了

05、是否是“凶宅”

相信大多数人是不愿意看到自己花几百万买的房子曾经发生过凶杀案或者有人横死的情况。这个注意当地的新闻报道，如果可以的话实地向房屋物业或者周围邻居打听清楚。省的有心里阴影。

06、能否贷款

还未取得房产证、房龄过老、居住人不配合或有恶性租赁的这几种情况是无法贷款的。因司法拍卖房的按揭流程与一般的二手房有区别，司法拍卖房需要银行先放款后再办理抵押，在这过程中需要担保公司来提供阶段性担保。

07、尾款支付

了解尾款支付的时间，一般情况下是拍的房产后的7到15个工作日。

08、过户相关税费

房产过户税费可能因房屋用途（住宅或非住宅等）、买卖双方身份（个人或企业）、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异，请务必提前确认税费金额及承担方。需重点落实清楚是否存在营业增值税（5.6%税费）、合同房二次更名税费（15%左右税费）、继承或赠与税（20%税费）及公司名下房产（土地增值税可能会高达50%-60%）

09、做好规划

做好预算，在自己经济能力可承受的范围内买房，如果不能够在限定的时间内一次性支付房款，很有可能保证金白白的打了水漂。